La Resolución
de 19 de septiembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado
(DGRN), publicada en el BOE de 25 de octubre de 2012, aborda un aspecto que
combina el funcionamiento del Registro de la Propiedad y la inscripción de un
título de compraventa (basado en un documento privado extraviado) en el que la
parte vendedora era una sociedad mercantil disuelta de pleno derecho. La
titularidad registral de la finca seguía a nombre de tal sociedad y la parte
compradora recurrió a un acta notarial de notoriedad, que una vez presentada al
Registro, vio denegada su inscripción por considerar el Registrador que:
“La reanudación del tracto sucesivo interrumpido
por los motivos expuestos requiere
aprobación judicial del acta de notoriedad referida”.
Contra la
calificación se interpuso recurso que la DGRN desestimó. Creo que los fundamentos
jurídicos de la Resolución se pueden resumir en dos ideas. La primera se
refiere a la posibilidad de reanudación del tracto sucesivo en circunstancias
extraordinarias por lo que cabe
describir como “medios supletorios”,
como pudiera ser un acta de notoriedad. El criterio se caracteriza por una
necesaria flexibilidad, que se resume en el párrafo siguiente:
“Por tanto, en supuestos de excesiva
dificultad para la elevación a público del documento privado, este
Centro ya ha admitido la reanudación de tracto sucesivo por el medio supletorio
del expediente de dominio –y lo mismo habría que entender respecto al acta de
notoriedad con aprobación judicial–. Y podría aplicarse esta misma
doctrina de la dificultad excesiva, en supuestos como el aquí planteado, en que
la sociedad que figura como titular registral en el Registro de la Propiedad se
ha extinguido y cancelado su hoja en el Registro Mercantil, lo que no deja de
constituir una discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad
jurídica extrarregistral adicional a la que representa la propia transmisión
que se pretende acreditar e inscribir. Porque, en definitiva la
interrupción de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del
tracto sucesivo, sino también cuando el último eslabón registral no permite
pasar al actual sin una dificultad extraordinaria, en cuyo caso, el tracto
también está interrumpido por razón de esa dificultad. Y sin que ello suponga
desvirtuar la doctrina de esta Dirección General en supuestos en que fácilmente
puede utilizarse la titulación ordinaria para resolverlos, debiendo en
cambio admitirse soluciones más flexibles cuando se dan supuestos excepcionales
de dificultad extraordinaria, a los cuales tampoco es ajeno el artículo 272
del Reglamento Hipotecario, cuando prevé el expediente de dominio no solo
cuando se carezca de título escrito de dominio sino también cuando el que se
tuviera no fuera inscribible por cualquier causa entendida como de difícil
solución aplicando la titulación ordinaria, según se ha indicado”.
A pesar de
ello, el rechazo de la inscripción del acta de notoriedad se confirma por la
DGRN. Lo hace al amparo de la legislación societaria, que ofrece un cauce
alternativo al interesado en la inscripción de la venta realizada por la
sociedad extinguida:
“3. Lo que ocurre es que actualmente, el artículo
400 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital prevé un procedimiento
más sencillo y directo para la formalización de actos jurídicos tras la
cancelación de la sociedad, por parte de los liquidadores o por el juez del
domicilio, que hará innecesario, en principio, acudir a los procedimientos
de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, pues dice: «1. Para el
cumplimiento de requisitos de forma relativos a actos jurídicos anteriores a la
cancelación de los asientos de la sociedad, o cuando fuere necesario, los
antiguos liquidadores podrán formalizar actos jurídicos en nombre de la
sociedad extinguida con posterioridad a la cancelación registral de esta. 2. En
defecto de liquidadores, cualquier interesado podrá solicitar la formalización
por el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad».
Por tanto, dicho precepto permite (podrá) utilizar
un procedimiento para la formalización de esos actos anteriores a la
cancelación de los asientos de la sociedad extinguida, mediante la intervención
de los liquidadores o en su defecto mediante la solicitud de formalización por
el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad, a los que puede acudir el
recurrente en lugar del acta de notoriedad sin aprobación judicial, porque lo
que no es posible es la inscripción de un acta de notoriedad, por sí sola, sin
aprobación judicial”.
Madrid, 30 de
octubre de 2012
