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lunes, 28 de julio de 2014

Compra de viviendas y descuento de letras



Uno de los principales aspectos sobre los que la Ley Cambiaria y del Cheque (LCC) basó el intento de revestir a la letra de cambio de una especial confianza que fomentara su utilización estaba constituido por la limitación de las excepciones disponibles para el deudor cambiario. Esta restricción se expresaba en las conocidas reglas de los artículos 20 y 67 LCC de acuerdo con las que el demandado sólo podrá oponer al tenedor de la letra las excepciones fundadas en sus relaciones personales con él, sin poder oponer al tenedor las excepciones fundadas en sus relaciones personales con el librador o con tenedores anteriores de la letra. Tan elemental y decisiva doctrina cambiaria ha sido analizada en la STS de 24 de abril de 2014 (JUR 2014, 164137). 


A partir del fundamento primero de la Sentencia cabe resumir los antecedentes de la manera siguiente:

Florian concertó el día 28 de junio de 2007 con FADESA INMOBILIARIA, S.A. (en la actualidad MARTINSA FADESA, S.A.) la compra de una vivienda sobre plano, en el término municipal de Buniel, Burgos.

Para el pago de las primeras cantidades a cuenta, MARTINSA FADESA libró dos letras de cambio, el día 20 de junio de 2007, una por un importe de 100 euros y otra por un importe de 23.938,2 euros (en total, 24.038,2 euros), que fueron aceptadas por el Sr. Florian. La primera letra vencía el 20 de diciembre de 2009 y la otra el día 5 de enero de 2010.

Estas dos letras de cambio fueron descontadas por el BANCO SANTANDER, el 28 de diciembre de 2007.

En julio de 2008, la entidad MARTINSA FADESA fue declarada en concurso de acreedores. En el curso de ese procedimiento, se instó la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora, que fue acordada por sentencia dictada en un incidente concursal por el juez del concurso, el día 15 de marzo de 2011.

El 2 de noviembre de 2012, BANCO SANTANDER presentó demanda de juicio cambiario, frente al librado aceptante (Sr. Florian) para reclamar el importe de las dos letras (24.038,2 euros), más 7.210 euros por intereses y costas.

El Sr. Florian formuló una demanda de oposición al juicio cambiario en la que adujo la excepción de extinción del crédito cambiario (art. 67.3 LCCh (RCL 1985, 1776, 2483)) y falta de legitimación del tenedor o falta de acción (art. 67.2LCCh). Después de explicar el origen de las letras, alegaba que al resolverse el contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora, las letras libradas y aceptadas en su día para pago del precio convenido, carecen de fuerza ejecutiva. Argumenta que se trata de "letras de consumidores", a los que no resulta de aplicación el régimen de la Ley Cambiaria y del Cheque, sino el régimen especial de la disposición adicional primera de la  Ley 38/1999 (RCL 1999, 2799), de ordenación de la edificación y la  Ley 57/1968  (RCL 1968, 1335), sobre cantidades entregadas a cuenta del precio de viviendas futuras. Según esta última normativa, las cantidades entregadas a cuenta debían haberse ingresado en una cuenta especial o separada y garantizar su devolución con un contrato de seguro o un aval bancario solidario”.

Tanto en primera como en segunda instancia se desestimaron las excepciones cambiarias planteadas por el demandado que interpuso el correspondiente recurso de casación sobre la base de los siguientes dos motivos:

“El primer motivo se funda en la infracción de la jurisprudencia sobre los efectos jurídicos del descuento bancario sin endoso de letras de cambio, que se trata de una simple cesión ordinaria de créditos y al cesionario le son oponibles las mismas excepciones personales que el librado aceptante tiene frente al librador, como es la falta de provisión de fondos ante la resolución de la compraventa por incumplimiento de la vendedora, para cuyo pago se habían aceptado las letras.

El segundo motivo se basa en que el descuento de las letras era nulo, conforme a los dispuesto en el art. 6.3 CC (LEG 1889, 27), pues las letras de cambio entregadas para el pago de la vivienda comprada sobre plano no podían negociarse ni descontarse, pues debían haberse ingresado en la cuenta especial que prevé el art. 1 de la  Ley 57/1968  (RCL 1968, 1335)”.

El primer motivo se desestima sobre la base del razonamiento que concluye el apartado 4 del fundamento jurídico tercero:

“4. Por tanto, la entrega por el librador de las cambiales al banco descontante, convierte, a éste, como se ha dicho, en su legítimo tomador, en tercero cambiario, al que nuestro ordenamiento, como el de todos los ordenamientos europeos limitan el régimen de las excepciones oponibles al pago de la letra por los obligados cambiarios. Este carácter restringido ha sido recogido en los arts. 20 y 67 de nuestra ley, a los que nos hemos referido.

No puede invocarse la "exeptio doli" porque al Banco, al descontar las letras, no podía conocer que el contrato sería incumplido en el futuro, ni que la promotora incumpliría la prestación que sirvió de causa a la aceptación de las letras si no se ha probado ni lo uno ni lo otro.


Es, en suma, un tercero cambiario. Como ha señalado la STS núm. 1201/2006, de 1 de diciembre: "Frente al ejercicio de la acción cambiaria -sigue diciendo la Sentencia de 17 de abril de 2006- sólo serán admisibles las excepciones enunciadas en el artículo 67LCCh, como señala el mismo precepto en el párrafo III. Hay, así, un régimen único de excepciones, oponibles en el juicio ejecutivo y en el ordinario, que se enuncia genéricamente. Deben distinguirse las excepciones que traen causa del propio título (de sus propios vicios, vicisitudes o de las obligaciones asumidas por los firmantes), que son las cambiarias, de las extracambiarias, las cuales están fundadas en las relaciones personales que puedan mediar entre el deudor demandado y el tenedor demandante, o entre aquél y el librado o los tenedores anteriores. Estas excepciones son las que aparecen reguladas en el artículo 67.1 y en el artículo 20LCCh.

>> Las excepciones cambiarias sólo pueden ser opuestas frente a determinados tenedores, en función de su respectiva naturaleza, y las extracambiarias, en principio, solamente pueden ser opuestas al demandante que haya sido parte en la relación personal sobre la que se funde la excepción de que se trate. No obstante, queda abierta la puerta a este tipo de excepciones por parte del deudor demandado frente al tenedor demandante cuando éste haya procedido en la adquisición de la letra a sabiendas del perjuicio del deudor (artículos 20 y 67LCCh).

>> [...] al tercero que no ha sido parte en el contrato causal sólo pueden afectarle las excepciones nacidas de éste si hubiere intervenido de alguna forma en el contrato subyacente, aunque sea de modo encubierto o en connivencia con las partes o confabulado con el librador o como testaferro; pero, de no darse los supuestos a que se ha hecho alusión, la letra funciona como título causal en las relaciones entre librador y tomador, entre endosante y endosatario y entre librador y librado, y como título abstracto en las demás".

En torno al segundo motivo de casación se produjo una disparidad de opiniones que refleja la propia Sentencia. Se discutía, en suma, si de acuerdo con la legislación aplicable al pago de viviendas, el descuento era o no nulo.

La posición mayoritaria que recoge la Sentencia descarta el motivo de casación, en esencia por considerar que también en ese ámbito contractual, la entidad descontante debía ser reputada como tercero cambiario:

La obligación que impone la ley 57/1968 y la Ley de Ordenación de la Edificación de que las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio de una vivienda en construcción sean depositadas en una cuenta especial, para que se destine únicamente a la construcción de la vivienda, no impide que si para estos pagos el comprador ha entregado letras de cambio, cuyo vencimiento está diferido en el tiempo, puedan descontarse para obtener liquidez. De otra forma, no tendría sentido que las cantidades anticipadas por los adquirentes en efectivo puedan ser dispuestas para las atenciones derivadas de la construcción, tal como reza el precepto reproducido (art. primero, Condición Primera de la Ley 57/1968), y la entrega de las cambiales aceptadas por los adquirentes no pudieran ser descontadas.

Será el dinero obtenido con el descuento el que tendrá que aplicarse a aquella cuenta especial, y el incumplimiento de esta obligación no afectará al banco descontante quien, si le han sido entregadas las letras para su descuento, tendrá derecho, en caso de impago, para dirigirse contra los obligados cambiarios al vencimiento de cada una de las letras, sin que pueda oponérsele las excepciones derivadas del incumplimiento de aquellas obligaciones del vendedor a quien descontó las letras, de acuerdo con lo examinado precedentemente.

Entre otras razones porque el banco descontante puede no ser el depositario de las cuentas especiales ni concedente de las garantías a que se refiere la normativa invocada. Como tampoco el banco tiene obligación de saber que estas concretas letras que le son entregadas para su descuento proceden de la venta de viviendas… Lo cierto e incontrovertido en la instancia es que el Banco ejecutante no intervino ni participó en modo alguno en la relación jurídica subyacente que dio lugar a la creación y aceptación de las letras descontadas, y por tanto, al no haber sido interviniente en el contrato causal, ni de forma encubierta ni en connivencia con las partes, es un tercero cambiario, al que no cabe oponer las excepciones extracambiarias que contempla el art. 67.1. LCCH (RCL 1985, 1776, 2483) de acuerdo con consolidada doctrina de esta Sala, entre otras, SSTS de 20 de noviembre de 2003 (RJ 2003, 8083) y de 1 de diciembre de 2006 (RJ 2007, 555) y las citadas en el Fundamento de Derecho Tercero, apartado primero de esta resolución.

Por último, la imputación del recurrente conforme el banco descontante tenía que haber conocido el origen de las letras, y abstenerse de descontarlas, no se compadece, pues, además de las razones objetivas anteriormente expuestas, supondría introducir en una operación tan arraigada como el descuento bancario, una excepción que tendría su fundamento en un relación subyacente entre librador y librado, que la normativa sectorial (Ley 57/1968 y Ley 38/1999) no exige, y sería contraria al régimen de oponibilidad al pago de la letra que establece el art. 67LCCh, a la doctrina uniforme de esta Sala y en general, una vulneración grave a los principios de abstracción y autonomía de las obligaciones cambiarias que presiden nuestro sistema cambiario, además de otros como son "la del fortalecimiento de la posición jurídica del acreedor y la pretensión de ser más rigurosa con el deudor" (STS núm. 1119/2003, de 20 de noviembre)”.

El Magistrado D. Ignacio Sancho Gargallo formula un voto particular al que se adhiere el Magistrado D. Rafael Saraza Jimena. Su posición se inspira en la legislación especial y en la protección que diseña a favor del comprador de una vivienda. Se apunta la difícil compatibilidad de esa tutela con el descuento cambiario:

Pero el problema radica en que si el descuento se hace con endoso, frente al tenedor de los efectos que reúna la condición de tercero cambiario, el comprador aceptante de las letras no podría oponerle las excepciones derivadas del incumplimiento del contrato de obra, y podrían devenir ineficaces las garantías previstas en la Ley 57/1968 y la LOE.

Aunque la terminología empleada pueda resultar equívoca, por el específico significado que en la  Ley Cambiaria (RCL 1985, 1776, 2483) tiene la domiciliación de pago, cuando la disposición adicional primera de la  LOE  (RCL 1999, 2799)  precisa que "(l) a garantía que se establece en la citada  Ley 57/1968  (RCL 1968, 1335)  se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley ", está previendo que el pago de la cambial deba hacerse en la cuenta especial que, conforme al artículo primero de la Ley 57/1968, el promotor debe abrir para el cobro de las cantidades a cuenta, cuyo eventual restitución se garantiza por el aval o el seguro.

Si, como ha ocurrido en este caso, el promotor incumple y se resuelve el contrato de compra de vivienda en construcción, en un momento en que las letras están pendientes de vencimiento y han sido transmitidas mediante un descuento cambiario, el comprador obtendrá la restitución de las cantidades realmente abonadas, lo cual estará garantizado por el aval o el seguro, pero no las que se corresponden con las letras no vencidas y pendientes de pago. En puridad, como consecuencia de la resolución del contrato, el comprador, además de tener derecho a la restitución de las cantidades pagadas, en garantía de lo cual se tendría que haber otorgado un aval o convenido un seguro, podría reclamar la devolución de las letras aceptadas, pendientes de vencimiento. Pero la circulación de estas letras lo impide, pues no están a disposición del vendedor, con el efecto consiguiente de que, llegado el vencimiento, el tenedor de las letras podría reclamar su pago, siendo inmune a la excepción basada en la resolución del contrato por incumplimiento, mientras no se demuestre que, al adquirir la letra, había procedido a sabiendas en perjuicio del deudor.

Con ello se dejaría sin efecto la reseñada protección prevista en la normativa especial para la adquisición de viviendas en construcción.

En atención al especial carácter tuitivo de la norma, para no dejar sin amparo a los compradores que aceptan letras para pago adelantado de las viviendas en construcción, deberíamos interpretar la disposición adicional primera de la  LOE  (RCL 1999, 2799)  en el sentido de que el pago de los efectos cambiarios entregados por el comprador para pago de los anticipos del precio de la vivienda en construcción, deben necesariamente satisfacerse en la "cuenta especial", sobre la que se constituyen las medidas de garantía para su devolución. Lo anterior determina que estos títulos cambiarios no puedan circular de modo que pueda surgir un tercero cambiario, o, cuando menos, que frente al tenedor o endosatario, el deudor cambiario pueda oponer las excepciones basadas en la resolución del contrato por incumplimiento contractual”.

Es evidente que de prosperar esa última posición, la financiación de la compra de viviendas se vería afectada.

Madrid, 28 de julio de 2014