La Resolución
de 13 de octubre de 2014 de la Dirección General de los Registros y del
Notariado (DGRN) se ocupa de un aspecto complejo de la liquidación concursal:
la venta directa de un inmueble hipotecado, que realiza en ejecución del plan
de liquidación la administración concursal. Presentada la escritura y el auto
que condena la cancelación de las hipotecas, se suspende la inscripción
registral por varias razones señaladas por el Registrador de la Propiedad:
“…a pesar de que el notario sí hace constar que en
el auto por el que se autoriza la venta se cita textualmente que «acuerdo
acceder a la petición de la Administración Concursal… y se aprueba la postura
presentada por Don… quien ofrece la cantidad de 250.000 €, en cuanto a los
bienes que se reseñan en el escrito», en ninguno de los autos protocolizados
se dice nada respecto del precio de venta directa ni del nombre del comprador
siendo necesario aportar la resolución judicial que así lo declare o, en su
defecto, el plan de liquidación aprobado judicialmente con objeto de comprobar
si se determinó o no un precio mínimo de venta que se acomode al fijado en la
escritura, si se determinó o no un plazo máximo de recepción de ofertas, etc.,
que excluyan la celebración de la subasta.
Asimismo, se suspende la cancelación de las dos
hipotecas inscritas sobre la vivienda objeto de venta por no constar con
claridad en el auto incorporado cuáles son los derechos cuya cancelación se
ordena, debiendo hacerse constar expresamente en la resolución judicial que se
ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las
medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio
especial y que el plan de liquidación –no el auto– es firme”.
La DGRN confirma el criterio del
Registrador con una amplia argumentación referida a la interpretación del
artículo 155 de la Ley Concursal (LC) y que viene a establecer una especial
protección para los titulares de créditos con privilegio especial. Protección que
se enuncia en el fundamento final de la Resolución que transcribo:
“En el presente expediente, se pretende la
cancelación de sendas hipotecas constituidas a favor de «Banco Santander, S.A.»
y de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», en cumplimiento de un auto
dictado al efecto con carácter genérico para todo tipo de cargas. Si tenemos
en cuenta las especiales consecuencias que tiene la aprobación del plan de
liquidación en relación con el pago de los créditos que gozan de privilegio
especial, conforme a los artículos 148 y 155 de la Ley Concursal, y
considerando el ámbito de calificación del registrador conforme al artículo 132
de la Ley Hipotecaria a la hora de cancelar la hipoteca –aplicable también en
el ámbito de la liquidación concursal– debe constar expresamente en el
mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan
de liquidación, las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito
con privilegio especial y que el plan de liquidación –no sólo el auto ordenando
la cancelación– es firme. Caso de haber sido impugnado el plan de
liquidación por los acreedores sería aplicable lo dispuesto en el artículo
524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone que «mientras no sean
firmes –o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley
para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía–,
sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan
la inscripción o la cancelación de asientos en Registros Públicos» (cfr.
Resolución 18 de noviembre de 2013). No cabe aceptar, como mantiene la
recurrente, que de no ser firme no se habría expedido testimonio porque el
propio testimonio recoge los posibles recursos a interponer. Del mismo modo, la
carta de pago otorgada en documento privado deberá formalizarse
convenientemente en documento público para su acceso al Registro conforme
al principio general recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria”.
